Depuis la crise du coronavirus, le télétravail a enregistré un véritable essor en France et en Allemagne. L’immobilier de bureaux n’est pourtant pas menacé d’un effondrement à long terme. Le secteur reste confronté à une importante demande, mais va devoir s’adapter à la nouvelle réalité et devenir plus attractif. Les conséquences de la crise sanitaire ne se mesureront probablement que d’ici quelques années. De nombreuses entreprises disposent de contrats de location sur une longue durée et ne peuvent donc actuellement rien changer à leur situation locative. De plus, la démographie, qui implique une évolution vers une société de prestations de services, nuance la possibilité d’un effondrement de la demande à long terme.
Pas d’agrandissement des espaces de bureaux malgré un nombre croissant d’employés
La part des employés de bureau par rapport à l’ensemble des travailleurs va nécessairement augmenter en France et en Allemagne dans les années à venir. Pourtant, l’institut économique allemand IW, et d’autres entités de recherche, estiment que les surfaces de bureaux ne vont pas proportionnellement augmenter. Grâce aux connaissances acquises pendant la pandémie du coronavirus, de nombreuses entreprises perçoivent bien plus favorablement le télétravail. En plus de contenter un nombre croissant d’employés, il permet de diminuer le besoin en surfaces de bureaux et donc également les loyers et les prix d’achat.
D’après les experts immobiliers d’IW, le prix au mètre carré en location des surfaces de bureaux en Allemagne, même dans les endroits recherchés, pourrait reculer de 10 à 20 %. Concernant les prix d’achat, la baisse pourrait même atteindre 25 à 35 %. Les estimations de la banque d’investissement des caisses d’épargne et de banques coopératives françaises (Natixis) tablent sur une baisse des prix d’achat de l’ordre de 15 % en France. Les experts affirment qu’il n’est actuellement pas possible d’acheter moins cher, même s’il faut faire attention à l’endroit où l’on achète et à l’équipement des espaces de bureaux.
Plusieurs facteurs contredisent cependant la thèse d’un effondrement du marché des bureaux, notamment parce que les dépenses de loyer demeurent en général moins élevées que les autres postes comme les frais de personnel. Les gestionnaires immobiliers partagent plutôt cet avis. À l’avenir, les entreprises devraient avoir besoin de bureaux plus grands, adaptés aux activités de projets et aux réunions, notamment lorsque les employés travaillent quelques jours par semaine à la maison.
Les espaces de coworking en centre-ville de plus en plus prisés
Les experts immobiliers s’attendent également à un fort développement des espaces de coworking. Même les cadres ne disposeront peut-être plus de leur propre bureau. Les entreprises pourraient diminuer le nombre de bureaux en périphérie, les emplacements dits « secondaires ». Par contre, la demande en bureaux de prestige, situés en centre-ville, va rester élevée, voire même encore augmenter. En raison de la recrudescence du télétravail, le besoin d’espaces partagés pour des échanges physiques va augmenter.
Le nombre d’espaces de coworking en Allemagne a quadruplé au cours des vingt-quatre derniers mois, comme le montre l’étude de marché de l’association nationale Bundesverband Coworking Spaces Deutschland e. V. (BVCS), réalisée en mai 2020. Elle révèle la présence de 1 268 espaces et surfaces de coworking en Allemagne, contre un peu plus de trois cents début 2018. En France, le nombre de bureaux partagés a été multiplié par dix depuis 2012. En 2019, le pays comptait 1700 espaces de coworking.
Auteur : Jitka MENCL-GOUDIER
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