Le marché immobilier allemand et français est en pleine mutation. La forte hausse des taux d’intérêt, l’inflation et l’incertitude autour des rénovations des bâtiment pour la protection du climat rendent de nombreux acheteurs potentiels indécis. C’est surtout dans les grandes villes que les prix de l’immobilier résidentiel sont en baisse.
Le volume des transactions en France est en baisse
Selon la note de conjoncture immobilière des Notaires de France, le marché immobilier français semble être entré dans une nouvelle ère. Cette situation est justifiée par la tendance à la hausse des taux de crédit immobilier, qui pénalise les emprunteurs.
Ainsi, après une tendance exceptionnelle à la hausse de juillet 2020 à août 2021, le volume annuel des transactions de logements anciens se contracte pour atteindre 1 083 000 transactions fin février 2023. Cela correspond à une baisse de -8,1 % sur un an.
Cette baisse tendancielle du volume des transactions laisse présager une baisse des prix à venir en France. Selon les projections issues des avant-contrats à fin mai 2023, les prix ne progresseraient que très légèrement à fin mai 2023 (+1,3 % sur un an) et l’évolution des indices de prix sur trois mois indique une baisse de -0,9 % à fin mai 2023. En province, après une hausse de +6 % sur un an, les prix n’augmenteraient plus que de +2,4 % au quatrième trimestre 2022.
À Paris, le prix de l’immobilier baisse en janvier pour les logements anciens à 10.410 euros par mètre carré (-1,6 % en un an) et devrait descendre à 10.250 euros/m² en mai 2023 (-2,7 % en un an). Depuis sept ans les prix de l’immobilier pour les appartements n’ont pas baissé, et pour les maisons anciennes ils se stabiliseraient à +0,2 %.
La situation est particulièrement tendue dans le secteur de la construction neuve. L’augmentation du coût des matières premières, les nouvelles normes environnementales et la raréfaction du foncier entraînent une hausse des coûts de construction et plongent le marché du neuf dans la crise. La Fédération française du bâtiment (FFB) qualifie le dernier trimestre 2022 de « pire année des seize dernières années ». Le marché de la construction neuve a enregistré une baisse de 38 %.
Un tournant sur le marché immobilier allemand ?
Après plus de dix années de boom, l’Allemagne connaît elle aussi un bouleversement sur le marché immobilier. L’indice des prix de l’immobilier, qui prend en compte non seulement les logements occupés par leur propriétaire, mais aussi les immeubles collectifs et l’immobilier commercial, a baissé de 3,3 % au premier trimestre 2023 par rapport à la même période de l’année précédente. Il s’agit de la plus forte baisse depuis le début des relevés en 2003.
Dans l’indice des prix de l’immobilier de l’Association des banques hypothécaires allemandes (vdp) pour le premier trimestre 2023, le recul des prix de l’immobilier résidentiel touche les logements en propriété à usage propre et les immeubles collectifs : par rapport au premier trimestre 2022, les logements en propriété à usage propre n’ont toutefois connu qu’une légère baisse de 1 %, tandis que les prix des immeubles locatifs ont reculé de 3,1 % durant cette période. En comparaison directe avec le trimestre précédent, les prix des logements occupés par leur propriétaire ont baissé de 2,4 % et ceux des logements collectifs de 2,2 %.
L’évolution des prix de l’immobilier résidentiel dans les 7 premières villes allemandes (Berlin, Düsseldorf, Francfort-sur-le-Main, Hambourg, Cologne, Munich et Stuttgart) a été similaire à celle du marché national. Les prix ont baissé de 1,4 % par rapport au premier trimestre 2022 et de 1,3 % par rapport au dernier trimestre 2022. C’est à Francfort que les prix de l’immobilier ont le plus baissé, avec moins 6,4 % en un an et 2,2 % par rapport au quatrième trimestre 2022. Seule Berlin a vu le prix de ses appartements et de ses maisons augmenter de 1 % en comparaison avec l’année précédente.
La forte hausse des taux d’intérêt et l’incertitude qui entoure les rénovations visant à protéger le climat rendent, en Allemagne aussi, de nombreux acheteurs potentiels indécis. Les frais annexes d’acquisition tels que l’impôt sur les mutations foncières et les frais de notaire et d’inscription au registre foncier constituent des obstacles de plus en plus importants lors de l’achat d’un bien immobilier.
Auteure : Jitka Mencl-Goudier ©shutterstock.com
