Les biens immobiliers sont toujours considérés comme un placement sûr. Ils promettent, cette année encore, une croissance dynamique sur le marché immobilier français et allemand. De bonnes perspectives se profilent pour les investisseurs, notamment dans les projets immobiliers transfrontaliers.
Le boom de l’immobilier résidentiel en Allemagne
L’essor continu de l’immobilier en Allemagne est porté par les taux d’emprunt historiquement bas, la bonne conjoncture et la situation exceptionnelle sur le marché du travail. Pourtant, le prix de l’immobilier n’a cessé de croitre depuis le début 2019, aussi bien dans les grandes métropoles que dans les régions rurales.
Au cours des dix dernières années, le prix de l’immobilier a fait un bon de 100% dans les grandes villes, et même de 180% à Munich. La capitale bavaroise se positionne pour la première fois dans le top 3 des villes les plus chères, après Londres et Paris. Selon le « Deloitte Property Index 2018 », qui analyse les principales tendances du marché immobilier, l’Allemagne reste cependant encore abordable en comparaison avec les autres pays européens.
En 2018, le volume des transactions sur le marché de l’investissement immobilier allemand a atteint environ 19,4 milliards d’euros. Même si 80% des investisseurs sont allemands, l’Allemagne demeure une valeur sûre pour les investisseurs étrangers. (Source : Dr. Lübke & Kelber GmbH)
Une forte attractivité des zones métropolitaines
Dans son étude « Habiter en Allemagne en 2019 », l’institut économique allemand (IW) a rassemblé des données sur l’évolution des prix dans l’immobilier. Malgré des prix en hausse dans tous les secteurs analysés, acheter reste en général plus rentable que louer. Jusqu’en 2030, l’étude IW prévoit une poursuite du développement du sud de l’Allemagne, des zones métropolitaines de Berlin, Hambourg, Francfort et Wolfsburg, ainsi que des zones de la Rhénanie. L’augmentation continue de la population va nécessiter un besoin élevé en nouveaux logements. Les prévisions les plus dynamiques concernent la région de Munich.
Une forte demande de bureaux en Allemagne
Selon le cabinet de conseil Knight Frank, l’Allemagne est, cette année encore, la cible privilégiée des investissements dans les locaux commerciaux, notamment les surfaces de bureaux. En 2018, 25% du total des investissements européens dans ce secteur ont concerné l’Allemagne devant la Grande-Bretagne (24 %) et la France (20 %).
Mi-2018, le volume des transactions dans l’immobilier de bureaux avait augmenté de 22% par rapport à l’année précédente pour un montant de 17,7 milliards d’euros avec un accent toujours positionné sur le top 7 (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Cologne, Munich, Stuttgart). En 2018, le volume des transactions sur le marché des investissements professionnels de bureaux s’élevait à 46 milliards d’euros. (Source : Wealthcap Kapitalgesellschaft)
Un marché immobilier toujours dynamique en France
Selon l’estimation des experts les prix de l’immobilier en France vont continuer à grimper cette année surtout dans l’ancien, avec une préférence pour les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Strasbourg.
Une hausse du marché de l’immobilier résidentiel en France
Depuis 2016, le marché de l’immobilier résidentiel en France se trouve dans une phase de croissance. L’évolution conjoncturelle favorable, le recul du chômage et le niveau historiquement bas des taux d’emprunt ont un effet positif sur les investissements. En 2017, le niveau des prêts immobiliers a atteint un nouveau record de 272 milliards d’euros. (Source : CBRE: France Residential Q4 2017)
Le secteur des logements à Paris est en nette croissance. Les prix ont augmenté de 40% par rapport à 2010. Fin 2017, ils se situaient nettement au-dessus du dernier pic historique de 2012. A l’échelle régionale, au cours des deux dernières années, le niveau des prix en Ile-de-France a beaucoup plus augmenté que dans les autres régions françaises. La différence de prix entre Paris et la province s’est encore largement accrue.
Le nombre de transactions dans l’ancien atteint un niveau record
L’année précédente, rien que dans l’immobilier ancien, 970 000 ventes ont été recensées, un niveau jamais atteint. L’augmentation des prix s’élève à 4,5% en Ile-de-France et à 2,8% en province. Cet été, pour la première fois, le prix d’achat moyen au mètre carré à Paris a dépassé les 10 000 euros. Cette année, la FNAIM, la fédération nationale de l’immobilier, s’attend à 990 000 transactions immobilières sur l’ensemble du pays.
La situation est différente dans le secteur du neuf. En 2018, les prix ont augmenté, mais le nombre de transactions a régressé. Cette tendance devrait encore se poursuivre cette année. 128 000 logements neufs ont été vendus en 2018, ce qui correspond à un recul de 1,9% par rapport à l’année précédente. La baisse concerne essentiellement le marché des pavillons, ce qui s’explique, entre autres, par une augmentation des prix dans le secteur du neuf et par une offre limitée. (Source : Ministère de la Cohésion Des Territoires)
Le projet de l’infrastructure du Grand Paris devrait entretenir la dynamique sur le marché de l’immobilier résidentiel en Ile-de-France. Dans le cadre du projet, 140 km² de nouveaux quartiers et 400 000 nouveaux logements en banlieue vont voir le jour.
L’Ile-de-France, le plus grand marché d’Europe en surfaces de bureaux
En France également, le marché de l’immobilier de bureaux est essentiellement dominé par l’Ile-de-France. Avec ses 53 millions de m² de surfaces de bureaux existantes, la région compte parmi le plus grand marché immobilier de bureaux d’Europe. Avec une part de 86,2%, la région représente la quasi-totalité du marché français de l’investissement dans l’immobilier de bureaux. Les autres marchés régionaux sont Lyon, Lille et Marseille. (Source : Jones Lang Lasalle)
En 2017, le volume national de transactions dans l’immobilier de bureaux était d’environ 18,91 milliards d’euros, soit 3,7 % de plus que l’année précédente. Avec une part de 72% du volume total des transactions commerciales, l’immobilier de bureaux était de loin l’investissement préféré dans ce secteur. (Source : BNP Paribas Real Estate)
Le centre de Paris souffre d’un manque d’offres en surfaces de bureaux. La dynamique du secteur technologique et du numérique se fait aussi sentir sur le marché de l’immobilier de bureaux parisiens. Par conséquent, la demande augmente et accélère la création de concepts de nouveaux postes de travail flexibles comme le coworking.
Au cours des prochaines années, le projet du Grand Paris va encore insuffler une dynamique supplémentaire au marché de l’immobilier de bureaux en Ile-de-France, avec une nette augmentation des surfaces de bureaux. Finalement, Paris pourrait également profiter du Brexit dans les prochaines années.
Auteur : Jitka MENCL-GOUDIER
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