Der deutsche und französische Immobilienmarkt ist im Umbruch. Stark gestiegene Zinsen, die Inflation und die Unsicherheit rund um Sanierungen zum Klimaschutz machen viele Käufer unschlüssig. Vor allem in den großen Städten sinken die Immobilienpreise für Wohnimmobilien.
Frankreichs Transaktionsvolumen geht zurück
Laut dem Immobilienkonjunkturbericht der Notaires de France scheint der französische Immobilienmarkt in eine neue Ära eingetreten zu sein. Begründet wird dies mit dem Aufwärtstrend der Wohnungskreditraten, die die Kreditnehmer benachteiligt.
So schrumpft das jährliche Transaktionsvolumen für Altbauwohnungen nach einem außergewöhnlichen Aufwärtstrend von Juli 2020 bis August 2021 und erreicht Ende Februar 2023 1.083.000 Transaktionen. Das entspricht einem Rückgang von -8,1 % im Jahresvergleich.
Dieser tendenzielle Rückgang des Transaktionsvolumens deutet auf einen künftigen Preisrückgang in Frankreich hin. Nach den Projektionen aus den Vorverträgen Ende Mai 2023 würden die Preise Ende Mai 2023 nur noch sehr leicht steigen (+1,3 % auf Jahresbasis), und die Entwicklung der Preisindizes über drei Monate deutet auf einen Rückgang von -0,9 % bis Ende Mai 2023 hin. In der Provinz würden die Preise nach einem Anstieg von +6 % auf Jahressicht im vierten Quartal 2022 nur noch um +2,4 % steigen.
In der Landeshauptstadt Paris fällt der Immobilienpreis im Januar für Altbauwohnungen auf 10.410 Euro pro Quadratmeter (-1,6 % in einem Jahr) und dürfte bis Mai 2023 auf 10.250 Euro/m² sinken (-2,7 % in einem Jahr). Die Immobilienpreise für Wohnungen sind seit sieben Jahren nicht mehr jährlich gesunken, für ältere Häuser würden sie sich mit +0,2 % stabilisieren.
Angespannt ist die Lage vor allem im französischen Neubausektor. Steigende Rohstoffkosten, neue Umweltstandards und die Verknappung von Grund und Boden führen zu steigenden Baukosten und stürzen den Neubaumarkt in eine Krise. Die Fédération française du bâtiment (FFB) bezeichnet das letzte Quartal 2022 als das „schlechteste Jahr der letzten sechzehn Jahre“. Der Neubaumarkt verzeichnete einen Rückgang von 38 %.
Die Wende am deutschen Immobilienmarkt?
Nach mehr als zehn boomenden Jahren kommt es auch in Deutschland zum Umbruch am Immobilienmarkt. Der Immobilienpreisindex, in dem neben selbst genutztem Wohneigentum auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien berücksichtigt werden, sank im ersten Quartal 2023 um 3,3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das ist der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003.
Der Rückgang bei den Wohnimmobilienpreisen trifft im Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) für das erste Quartal 2023 selbst genutztes Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser: Gegenüber dem Anfangsquartal 2022 vergünstigten sich selbst genutzte Wohnimmobilien aber nur leicht um ein Prozent, während die Preise für Mietshäuser in diesem Zeitraum um 3,1 % zurückgingen. Im direkten Quartalsvergleich fielen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum um 2,4 % und die Preise für Mehrfamilienhäuser um 2,2 %.
Ähnlich wie im gesamtdeutschen Markt entwickelten sich die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Im Vergleich zum ersten Quartal 2022 gingen die Preise um 1,4 % zurück, im Vergleich zum Schlussquartal 2022 um 1,3 %. Am stärksten fielen die Immobilienpreise in Frankfurt mit minus 6,4 % binnen Jahresfrist und 2,2 % gegenüber dem vierten Quartal 2022. Einzig in Berlin verteuerten sich Wohnungen und Häuser im Jahresvergleich um ein Prozent.
Die stark gestiegenen Zinsen und die Unsicherheit rund um Sanierungen zum Klimaschutz machen auch in Deutschland viele potenzielle Käufer unschlüssig. Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbucheintrag sind immer größere Hürden beim Immobilienkauf.
Autorin: Jitka Mencl-Goudier
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