Immobilien werden weiterhin als sichere Anlage gesehen und versprechen dem Immobilienmarkt in Deutschland und Frankreich auch in diesem Jahr einen dynamischen Aufschwung. Für deutsche und französische Immobilieninvestoren bieten sich gute Perspektiven, auch bei grenzüberschreitenden Immobilienprojekten.
Deutschland boomt bei Wohnimmobilien
Der anhaltende Immobilienboom in Deutschland wird getrieben von den historisch niedrigen Zinsen, der guten Konjunktur und der hervorragenden Lage auf dem Arbeitsmarkt. Der Anstieg der Immobilienpreise hat sich auch Anfang des Jahres 2019 fortgesetzt, nicht nur in den großen Metropolen, sondern auch in ländlichen Regionen.
In den letzten zehn Jahren haben sich alleine in Großstädten die Immobilienpreise um mindestens 100 % nach oben bewegt, in München sogar um 180 %. Die bayerische Landeshauptstadt landet bei den Kaufpreisen nach London und Paris erstmals in den Top 3 der teuersten Städte. Nach dem Deloitte Property Index 2018, der Daten zu den wichtigsten Trends im europäischen Immobilienmarkt liefert, gilt Deutschland im europäischen Vergleich aber immer noch als bezahlbar.
Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt für das Jahr 2018 ist mit circa 19,4 Milliarden Euro das zweithöchste, das je erzielt wurde. Es dominieren deutsche Investoren mit 80 %, trotzdem gilt Deutschland für ausländische Investoren als sicherer Hafen. (Quelle: Dr. Lübke & Kelber GmbH)
Hohe Attraktivität der Ballungsräume
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat in der Studie „Wohnen in Deutschland 2019“ die Immobilienpreisentwicklung inklusive Prognose zusammengefasst. Trotz steigender Preise ist in allen untersuchten Gebieten kaufen im Schnitt günstiger als mieten. Bis zum Jahr 2030 geht die IW-Studie davon aus, dass sich hauptsächlich Süddeutschland, die Ballungsräume Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und Wolfsburg sowie Teile des Rheinlands weiterhin positiv entwickeln werden, verbunden mit einem steten Zuzug und damit hohem Neubaubedarf. Die dynamischste Entwicklung wird für den Landkreis München prognostiziert.
Hohe Nachfrage nach Büroflächen in Deutschland
Dem Beratungsunternehmen Knight Frank zufolge ist Deutschland nach 2018 auch in diesem Jahr das bevorzugte Ziel in Europa für Investitionen in Gewerbeimmobilien. Vor allem Büros sind beliebt: 25 % der gesamten europäischen Investitionen in diesem Sektor entfielen im vergangenen Jahr auf Deutschland, gefolgt von Großbritannien (24 %) und Frankreich (20 %).
Das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien stieg im zweiten Halbjahr 2018 um 22 % gegenüber dem Vorjahr auf 17,7 Milliarden Euro. Der Fokus liegt immer noch auf den Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München, Stuttgart). Das Transaktionsvolumen für den gewerblichen Büroinvestitionsmarkt lag im Jahr 2018 bei 46 Milliarden Euro. (Quelle: Wealthcap Kapitalgesellschaft)
Weiterhin dynamischer Immobilienmarkt in Frankreich
Nach Schätzungen von Experten werden die Immobilienpreise in Frankreich vor allem bei Altbauwohnungen auch in diesem Jahr weiterhin steigen, bevorzugt in den großen Städten wie Paris, Lyon, Bordeaux oder Straßburg.
Französischer Wohnimmobilienmarkt im Aufschwung
Der französische Wohnimmobilienmarkt befindet sich seit 2016 in einer Phase des Aufschwungs. Die positive konjunkturelle Entwicklung, der Rückgang der Arbeitslosigkeit sowie das historisch niedrige Zinsniveau wirken sich günstig auf Investitionen aus. Die Höhe der Wohnungsbaudarlehen erreichte 2017 mit 272 Milliarden Euro einen neuen Rekordwert. (Quelle: CBRE: France Residential Q4 2017)
Besonders deutliche Steigerungen konnten in Paris im Segment Wohnungen verzeichnet werden. Hier legten die Preise seit 2010 um über 40 % zu und lagen Ende 2017 deutlich über dem letzten Allzeithoch Anfang 2012. Regional betrachtet erhöhte sich das Preisniveau in den vergangenen zwei Jahren deutlich stärker in der Ile-de-France als in den übrigen Regionen Frankreichs. Damit hat sich die Preisdiskrepanz zwischen dem Großraum Paris und den Provinzen weiter erhöht.
Anzahl der Transaktionen bei Altbauten auf Rekordniveau
Vergangenes Jahr wurden allein bei Altbauten 970.000 Verkäufe verzeichnet, der höchste jemals gemessene Wert. Der Preisanstieg beträgt 4,5 % in der Ile-de-France und 2,8 % in der Provinz. Der durchschnittliche Kaufpreis für einen Quadratmeter Wohnraum in Paris ist in diesem Sommer erstmals auf mehr als 10.000 Euro gestiegen. Für dieses Jahr erwartet der nationale Immobilienverband FNAIM landesweit eine Steigerung auf 990.000 Immobilientransaktionen.
Anders sieht es im Neubausektor aus. Die Preise sind 2018 gestiegen, aber das Transaktionsvolumen war rückläufig. Diese Tendenz dürfte sich im laufenden Jahr fortsetzen. 128.000 Neubauwohnungen wurden 2018 verkauft, dies entspricht einem Rückgang um 1,9 % gegenüber dem Vorjahr. Die rückläufige Tendenz betrifft vor allem Einfamilienhäuser. Begründet wird dies u.a. mit Preissteigerungen im Neubausegment und einem limitierten Angebot. (Quelle: Ministerium für die territoriale Zusammenarbeit)
Für weitere Dynamik auf dem Wohnimmobilienmarkt der Île-de-France dürfte das Infrastrukturprojekt Grand Paris sorgen. Im Rahmen des Projekts werden neue Stadtquartiere auf einer Gesamtfläche von 140 km2 erwartet mit bis zu 400.000 neuen Wohnungen in den Vororten.
Île-de-France größter Büroimmobilienmarkt Europas
Auch der Büroimmobilienmarkt Frankreichs wird maßgeblich durch die Region Ile-de-France bestimmt, die mit einem Büroflächenbestand von knapp 53 Millionen m2 zum größten europäischen Büroimmobilienmarkt zählt. Die Region spiegelt mit einem Anteil von 86,2 % fast den gesamten Investitionsmarkt für Büroimmobilien in Frankreich wider. Wichtigste regionale Büromärkte sind Lyon, Lille und Marseille. (Quelle: Jones Lang Lasalle)
Das landesweite Transaktionsvolumen für Büroimmobilien lag 2017 bei rund 18,91 Milliarden Euro, 3,7 % mehr als im Vorjahr. Somit waren Büroimmobilien mit einem Anteil von 72 % am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen erneut die mit Abstand beliebteste Investitionsart im Immobiliensektor. (Quelle: BNP Paribas Real Estate)
Vor allem im Zentrum von Paris besteht bereits ein Angebotsmangel an Büroflächen. Zudem wirkt sich auf dem Pariser Büroimmobilienmarkt die Dynamik des Technologie- und Digitalisierungssektors aus, was die Nachfrage nochmals intensiviert und die Entwicklung neuer flexibler Arbeitsplatzkonzepte wie Coworking vorantreibt.
Für zusätzlichen Rückenwind für den Büroimmobilienmarkt der Île-de-France wird in den nächsten Jahren das Infrastrukturprojekt Grand Paris sorgen mit einem deutlichen Anstieg an Büroflächen. Letztlich könnte sich Paris in den nächsten Jahren auch als Brexit-Profiteur entwickeln.
Autor: Jitka Mencl-Goudier
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